Un projet immobilier précédemment bloqué par des citoyens devrait renaître de ses cendres dans Rosemont—La Petite-Patrie (RPP). L’Arrondissement usera de pouvoirs spéciaux en matière d’habitation pour mettre le chantier sur les rails.

En avril dernier, une opposition s’était organisée dans le voisinage au coin de l’avenue Papineau de la rue Dandurand contre la démolition d’un bâtiment de deux étages et la création d’un immeuble résidentiel mixte d’une cinquantaine de logements. La Presse rapportait alors que les citoyens avaient recueilli assez de signatures pour lancer un processus d’approbation référendaire.

En effet, le précédent projet de six étages étant dérogatoire à la réglementation en urbanisme de l’arrondissement qui n’en permet au maximum que quatre, celui-ci faisait l’objet d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI), qui prévoit la possibilité d’ouvrir un référendum citoyen. Rosemont—La Petite-Patrie a préféré entièrement abandonner le projet plutôt que de passer par ce processus.

L’administration de RPP avait alors indiqué ne pas vouloir faire appel à l’article 93 de la « Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation » pour faire avancer le chantier. Cette loi permet aux municipalités d’outrepasser certaines étapes habituelles, notamment au niveau des consultations publiques, pour accélérer la création de logements dans un contexte de pénurie.

Or, une nouvelle mouture du projet, située au 5625, avenue Papineau, a finalement été déposée, puis adoptée au dernier conseil d’arrondissement selon les dispositions de cette loi. Toutefois, une assemblée publique de consultation s’est tenue le 27 août dernier pour que l’administration puisse présenter la nouvelle version du projet aux citoyens.

« Nous avons hérité des pouvoirs du PL31 (la Loi) à l’été 2024. Le projet avait déjà une demande de PPCMOI et des citoyens étaient déjà mobilisés contre celui-ci. Certaines personnes nous ont demandé pourquoi on n’accélérait pas le projet avec le PL31. Nous leur avons répondu que ce n’est pas comme cela que le projet a été amorcé. (…) Les règles du jeu étaient connues de tous, c’est-à-dire qu’on avait un PPCMOI avec la possibilité pour les citoyens d’ouvrir un registre et c’est ce qui est arrivé », explique le maire de RPP, François Limoges.

Ce dernier affirme que durant ces tractations, son arrondissement a pris le temps d’examiner les nouveaux pouvoirs accordés par Québec aux municipalités en matière d’habitation. « Nous voulions utiliser ces pouvoirs, mais pas en catimini et sans énoncer des valeurs auxquelles on s’attend pour que les projets passent », ajoute le maire.

Entre autres, les dérogations demandées sous la Loi devront être compensées par des « avantages » pour la collectivité, les impacts sur l’environnement devront être « minimisés », notamment en matière d’ensoleillement, et une accessibilité universelle devra aussi être intégrée aux projets.

Ainsi, en mai dernier, RPP a adopté une résolution-cadre afin de baliser l’utilisation du pouvoir extraordinaire de déroger à la réglementation d’urbanisme pour autoriser la réalisation de projets d’habitation. « On a ainsi dit : « À partir de maintenant, nous allons passer des projets en PL31, parce qu’il y a une crise du logement et on doit accélérer la construction », souligne M. Limoges.

Nouvelle mouture

François Limoges assure que les valeurs de l’arrondissement ont été respectées dans la conception de la nouvelle mouture de l’édifice situé sur l’avenue Papineau. Effectivement, il a été modifié, entre autres au niveau de l’offre de logement. Le nombre de petites unités a diminué, faisant passer le nombre de studios de 10 à 9 et de logements à une chambre de 30 à 25. Des logements plus grands ont aussi été ajoutés, faisant passer le nombre de logements de deux chambres de 5 à 8, ainsi que celui des trois chambres de 4 à 6.

En outre, la nouvelle mouture propose un retrait partiel du 6ᵉ étage ainsi qu’une diminution de la hauteur de l’édifice afin de réduire l’impact sur l’ensoleillement des propriétés situées à l’arrière.

« Évidemment, on est satisfait du résultat. On juge qu’on a pris en considération les préoccupations du voisinage. On a apporté des modifications au projet initial qui font en sorte que l’impact sur l’ensoleillement est diminué », souligne Félix Péladeau-Langevin, promoteur immobilier propriétaire de la Firme DACC, à l’origine du projet.

Par ailleurs, l’absence de stationnement automobile au sein de l’édifice, vivement contestée par des citoyens craignant de manquer d’espace pour se garer sur rue à la suite de l’arrivée des nouveaux locataires, est justifiée selon le promoteur.

« On ne peut pas savoir si tous les futurs locataires auront des voitures, mais nous avons eu des discussions avec les autres promoteurs qui ont développé des projets récemment dans les environs et les gens ne sont même pas intéressés par l’idée d’avoir du stationnement, parce qu’ils habitent dans ce coin-là et préfèrent utiliser les transports en commun ou la mobilité active », affirme le promoteur. Ainsi, 102 cases de stationnement pour vélos sont projetées, dont 93 à l’intérieur de l’édifice qui se trouve à proximité de la piste cyclable de la rue des Carrières.

Citoyen déçu

C’est avec déception que Hugo Didier, un des principaux opposants à la construction de l’immeuble, a accueilli la nouvelle de la relance du projet.

« Moi, franchement, je suis très déçu de cela, de la manière que ça a fonctionné », rapporte-t-il. Le citoyen s’attendait à ce que le promoteur revienne à la table à dessin en prenant en compte les doléances du voisinage, notamment en ce qui concerne l’impact de l’immeuble sur l’ensoleillement et sur les espaces de stationnement.

« À la fin, tout ce qui a changé, c’est qu’on a abaissé le bâtiment total d’environ 20 centimètres et qu’ils ont enlevé la portion la plus à l’est. J’ai été à la consultation publique et honnêtement, la seule chose que cela fait, c’est que durant le solstice d’hiver, les derniers étages de mon bâtiment ont un peu de lumière. On est plongés dans l’obscurité une bonne partie de l’hiver », se désole M. Didier.

Ce dernier affirme que la communication était bonne à l’automne dernier entre les citoyens et le promoteur lorsque celui-ci leur a présenté son projet. M. Didier soutient qu’il était en accord avec la venue d’un nouvel édifice, à condition qu’il ne dépasse pas la hauteur maximale de quatre étages.

Le citoyen rappelle que 217 personnes ont signé le document d’ouverture de registre référendaire.

Le projet étant désormais en voie de se réaliser, M. Didier se dit acculé au pied du mur. « Je ne sais pas si on va déménager. Trois de nos voisins ont indiqué souhaiter vouloir vendre leur condo en apprenant cela », insiste-t-il. De plus, le citoyen craint que la décision de l’arrondissement de RPP crée un précédent et que les futurs promoteurs qui voudront acheter les autres immeubles à vocation industrielle sur le bord de l’avenue Papineau puissent sortir de terre des projets immobiliers qui dépasseront tous la hauteur maximale de quatre étages.

Selon M. Péladeau-Langevin, si tout se passe sans anicroche, l’immeuble du 5625, Papineau devrait ouvrir officiellement ses portes en février 2027.