La crise du logement à Montréal en est-elle plutôt une de l’abordabilité? C’est ce que plusieurs organismes en protection des droits des locataires dénoncent, et de nouvelles données sur les appartements privés semblent corroborer cette vision du marché locatif.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment publié son Rapport sur le marché locatif 2025. Dans celui-ci, plusieurs données par quartier brossent un portrait intéressant des loyers et de la disponibilité des appartements dans l’est de Montréal.

Tout d’abord, c’est dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve que l’on retrouve les plus hauts taux d’inoccupation en 2025, à 4,5 %, tout juste devant Le Plateau—Mont-Royal, où il se place à 4,2 % (voir liste ci-dessous). Sans surprise, les quartiers plus excentrés affichent des taux d’inoccupation beaucoup plus bas. En effet, dans Anjou/Saint-Léonard, Montréal-Nord, Mercier et Pointe-aux-Trembles, les taux varient entre 0,2 % et 2 %. Toutefois, la plupart des données datent de 2024, celles de 2025 n’étant pas disponibles. Dans l’ensemble, les taux d’inoccupation ont augmenté sur la période observée.

À titre comparatif, le taux d’inoccupation moyen pour l’ensemble de l’Île de Montréal est passé de 2 % à 3,1 % entre octobre 2024 et octobre 2025.

Taux d’inoccupation en pourcentage des appartements de toutes tailles dans l’Est entre octobre 2024 et octobre 2025

Le Plateau—Mont-Royal : le taux est passé de 2,7 % à 4,2 % entre octobre 2024 et octobre 2025

Villeray—Saint-Michel—Parc-Extension : données non disponibles

Hochelaga-Maisonneuve : 4,5 % en 2025, pas de données pour 2024

Rosemont—La Petite-Patrie : 0,7 % en 2024, pas de données pour 2025

Anjou/Saint-Léonard : 0,7 % en 2024, pas de données pour 2025

Montréal-Nord : le taux est passé de 0,2 % à 0,7 % entre octobre 2024 et octobre 2025

Mercier : 1,1 % en 2025, pas de données pour 2024

Pointe-aux-Trembles/Montréal-Est : 2 % en 2024, pas de données en 2025

Moyenne pour l’ensemble de l’Île de Montréal : le taux est passé de 2 % à 3,1 % entre octobre 2024 et octobre 2025

En ce qui concerne les loyers, on ne s’étonnera pas non plus de constater que les quartiers les plus abordables sont aussi ceux où le taux d’inoccupation est le plus bas (voir liste ci-dessous).

Ainsi, les quartiers loin du centre affichaient en octobre 2025 des loyers moyens aux alentours de 1 000 $, comme c’est le cas à Anjou/Saint-Léonard (1 090 $) et à Montréal-Nord (1 150 $). Aucune donnée n’était disponible en 2025 pour le quartier Mercier, mais l’an dernier, le loyer y était de 996 $ en moyenne.

Les quartiers plus près du centre de Montréal étaient les plus chers. Au sommet de la liste, était Le Plateau—Mont-Royal avec 1 433 $ en octobre 2025, Hochelaga-Maisonneuve avec 1 308 $, Villeray—Saint-Michel—Parc-Extension avec 1 243 $ et Rosemont—La Petite-Patrie avec 1 237 $.

Par ailleurs, exception faite de Rosemont—La Petite-Patrie, les loyers ont augmenté dans tous les quartiers de l’Est entre 2024 et 2025.

Loyer moyen des appartements de toutes tailles dans l’Est entre octobre 2024 et octobre 2025

Le Plateau—Mont-Royal : le loyer est passé de 1 366 $ à 1 433 $

Villeray—Saint-Michel—Parc-Extension : le loyer est passé de 948 $ à 1 243 $

Hochelaga-Maisonneuve : le loyer est passé de 1 179 $ à 1 308 $

Rosemont—La Petite-Patrie : le loyer est resté stable à 1 237 $

Anjou/Saint-Léonard : le loyer est passé de 850 $ à 1 090 $

Montréal-Nord : le loyer est passé de 900 $ à 1 150 $

Mercier : le loyer était de 996 $ en 2024, pas de données pour 2025

Pointe-aux-Trembles/Montréal-Est : le loyer est passé de 902 $ à 1 295 $

Moyenne pour l’ensemble de l’Île de Montréal : le loyer est passé de 1 147 $ à 1 283 $

Trop chers, les nouveaux appartements

Ces dernières années, la Ville de Montréal a tenté d’accélérer la construction de nouveaux appartements pour contrecarrer la crise du logement.

Cependant, les résultats obtenus pourraient être mitigés, selon le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). À la suite de la publication des données de la SCHL, Véronique Laflamme, porte-parole de l’organisme a affirmé que de « miser sur la construction de logements locatifs chers — option clairement privilégiée par tous les paliers de gouvernement — ne règle rien. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. La seule voie crédible pour affronter une crise d’une telle ampleur, c’est d’investir massivement dans le logement social accessible aux locataires à faible et modeste revenu, et d’imposer un contrôle beaucoup plus serré du marché privé. »

En effet, selon le rapport de la SCHL, sur l’ensemble de l’Île de Montréal, le taux d’inoccupation des appartements dans les immeubles construits en 2015 ou après était de 5,6 % en octobre 2025, soit bien au-dessus de la moyenne de tous les immeubles de la métropole, qui se situait plutôt à 3,1 % à pareille date.

Sans surprise, les unités récemment construites sont souvent beaucoup plus chères que celles disponibles dans les immeubles plus vieux. Ainsi, le prix moyen des appartements de l’Île de Montréal dans les immeubles plus récents (2015 ou après) était beaucoup élevé que la moyenne pour l’ensemble des immeubles, peu importe leur année de construction, soit respectivement 1 882 $ contre 1 283 $ en octobre 2025.

« La crise du logement en est maintenant une d’abordabilité, les locataires devant en moyenne payer 62,1 % de plus pour se loger au Québec qu’à l’arrivée au pouvoir de François Legault en octobre 2018, donc 10,1 % de plus qu’en 2024 », a critiqué Mme Laflamme.

La SCHL parvient à des conclusions similaires pour le marché locatif montréalais. « Les taux d’inoccupation des logements destinés à la location et des appartements en copropriété offerts en location ont tous deux augmenté. (…) Les loyers moyens ont bondi de 7,2 %, principalement en raison de la hausse des augmentations de loyer appliquées au renouvellement des baux. Comme la croissance des loyers a dépassé celle du revenu, l’abordabilité s’est détériorée », analyse en terminant la SCHL dans un communiqué.