Projet colossal, s’il en est, le chantier du Quartier des lumières vient de s’amorcer dans Ville-Marie. Si tout va bien, les travaux majeurs devraient permettre à plus de 5 000 logements ainsi qu’à des bureaux, des commerces et une école de prendre forme sur le lieu de la mythique tour de Radio-Canada. Par le passé, pour la construire, il avait fallu dénaturer, pour ne pas dire détruire, tout un quartier résidentiel : le fameux Faubourg à m’lasse.

Le présent projet concerne donc directement l’ancien site de Radio-Canada, développé dans les années 1960 pour abriter son siège social. « Lors de la construction, environ 1 000 familles ont été déplacées et 19 îlots montréalais ont été rasés, ce qui a profondément modifié le tissu urbain », se remémore Daniel Arbour, vice-président des Grands projets au sein du Groupe MACH, le développeur du Quartier des lumières avec Devimco.

Daniel Arbour, vice-président des Grands projets au Groupe MACH (Courtoisie)

Environ un demi-siècle plus tard, les installations radio-canadiennes furent jugées désuètes, et la société d’État a déménagé dans de nouveaux locaux situés à un jet de pierre.

C’est dès le début des années 2000 que des discussions ont été entamées avec la Ville de Montréal pour le redéveloppement futur de ce site, aujourd’hui libéré. Le Groupe MACH en a fait l’acquisition en 2017, puis une entente avec la Ville a été établie afin d’inclure dans le projet des engagements en matière de logement social et de requalification du lieu.

Plus tard, plusieurs propositions ont été présentées à la population dans le cadre de consultations publiques. Puis Daniel Arbour, ayant rejoint le Groupe MACH en 2020, a finalisé une entente de redéveloppement avec la Ville à la fin de 2021.

Les objectifs du projet

Étant coupé des circulations nord-sud notamment par la tour de Radio-Canada et la rue Viger, le site est enclavé. L’un des objectifs majeurs du projet actuel est donc de reconnecter ces axes de circulation pour réintégrer l’endroit dans le tissu urbain de Ville-Marie.

En deuxième lieu, on souhaite créer une porte d’entrée sud à la ville de Montréal. « La rue Viger, devant le site, sera transformée en boulevard urbain — un aménagement similaire à celui du boulevard Robert-Bourassa, au centre-ville », révèle Daniel Arbour, ingénieur et urbaniste de formation. Cette transformation vise à changer la perception de cet axe de transit : plutôt qu’un espace autoroutier, il deviendrait un lieu piétonnier et intégré. « Le Quartier des lumières marquera la transition entre l’extérieur de la ville et le centre-ville souterrain de Montréal », ajoute M. Arbour.

Le plan du Quartier des lumières (Courtoisie Groupe MACH)

Le troisième pilier du projet consiste à créer un centre urbain multifonctionnel, un espace intégré et mixte qui inclura environ 5 000 unités résidentielles, des commerces de grandes surfaces et de proximité, des restaurants et d’autres services. « L’ensemble sera structuré autour d’une grande place publique et d’espaces verts. Une nouvelle place urbaine, de forme différente, mais de taille équivalente à celle de la place Ville-Marie, sera aménagée devant la tour conservée », indique le vice-président des Grands projets du Groupe MACH.

Les défis d’un projet colossal

La complexité même du site donne du fil à retordre au développeur. En effet, la Maison Radio-Canada, en surface, se compose d’une tour de 27 étages puis d’un socle de deux étages. En dessous, cependant, se trouvent sept autres paliers supplémentaires, construits spécifiquement pour les besoins techniques de Radio-Canada. Ce sous-sol, surnommé « le trou » par l’équipe du Groupe MACH, n’est pas réutilisable tel quel à des fins résidentielles ou commerciales conventionnelles. Le projet prévoit donc de démolir tout sauf la tour d’architecture brutaliste, qui sera conservée et rénovée pour des raisons patrimoniales et historiques.

Le « trou » constitue donc un important défi, mais aussi une opportunité. Grâce à son immense volume (pouvant contenir environ sept fois l’Hôtel de Ville de Montréal), il sera transformé en espace commercial pour des magasins à grande surface, ce qui est inédit au centre-ville. La circulation logistique, comme le camionnage, se fera également par le sous-sol. Le projet prévoit aussi deux niveaux de stationnement (environ 700 places) au-dessus des surfaces commerciales. Puis des commerces et des bureaux seront ajoutés au rez-de-chaussée.

Le fameux « trou » (Courtoisie Groupe MACH)

Des mesures durables

Le projet souhaite se qualifier pour une certification LEED [Leadership in Energy and Environmental Design], et possiblement FITWELL ou WELL, deux normes internationales liées au bien-être des occupants. En termes d’aménagement, environ 400 000 pi² d’espaces verts variés devraient être créés, ce qui inclurait des toitures végétalisées et des parcs. Le site devrait intégrer un système de gestion durable des eaux de pluie conforme au règlement montréalais. Des rues à noues paysagères devraient permettre une absorption naturelle des précipitations, et le grand parc central prévu agirait comme « parc éponge » pour mitiger les inondations.

Le design des immeubles à logements (Courtoisie Groupe MACH)

Sur le plan architectural, le projet adopte une stratégie de transition stylistique. Les bâtiments situés plus au nord, près du Faubourg, reprendront une esthétique de type « quartier montréalais traditionnel » avec de la brique, des portes cochères et des hauteurs variées de 2 à 6 étages. « En revanche, à mesure qu’on s’approche de la rue Viger, l’architecture basculerait vers un langage plus contemporain, correspondant à l’entrée du centre-ville. Les matériaux d’origine du site, comme la pierre en bas de la tour actuelle, seront partiellement réutilisés pour assurer la continuité historique », partage M. Arbour. (voir le visuel de couverture)

Les appréhensions des groupes communautaires locaux

Les unités résidentielles prévues devraient être réparties comme suit : environ 1 500 unités en copropriété (Devimco), environ 2 000 unités locatives développées directement par le Groupe MACH et 500 unités de logement social, réparties sur 3 sous-sites distincts (environ 175 unités par site). En complément, 10 % de l’ensemble des logements seront désignés comme logements abordables.

Les groupes communautaires locaux, qui se réjouissent de la revitalisation prochaine du quartier, se demandent toutefois, notamment, si les logements sociaux et abordables seront bel et bien livrés. « Le Quartier des lumières prévoient effectivement des logements sociaux, à hauteur de 20 %, grâce à des engagements obtenus sous la pression de groupes communautaires », précise Éric Michaud du Comité logement Ville-Marie. Toutefois, l’insuffisance de financement de la part du gouvernement du Québec empêche parfois la concrétisation de ces projets, une situation qui perdure depuis des années, croit M. Michaud : « Malgré ces engagements remontant à 2009 entre la Ville de Montréal et le développeur, rien n’a été concrétisé depuis. Même si des terrains sont garantis pour du logement social, il n’y a pas encore d’investissement gouvernemental. »

Éric Michaud, coordonnateur du Comité logement Ville-Marie (Courtoisie)

Le Comité logement Ville-Marie est un organisme défenseur des droits des locataires, promouvant notamment le logement social comme solution essentielle pour les personnes à faible et modeste revenu. Le comité craint que le futur Quartier des lumières accentue la gentrification, particulièrement dans Centre-Sud, un secteur autrefois plus abordable que la moyenne montréalaise qui connaît désormais une hausse marquée des loyers. Éric Michaud ajoute que ce projet, combiné à d’autres comme l’Esplanade Cartier et la reconversion de l’ancienne brasserie Molson, contribuent fortement à l’augmentation des loyers. Il mentionne toutefois que la gentrification ne date pas de l’annonce du chantier des lumières, mais s’est intensifié depuis six à sept ans.

Les plus touchés par ces transformations seront bien entendu les ménages à faible ou modeste revenu, particulièrement les familles avec enfants et les personnes âgées. Ces dernières, vivant souvent dans des logements de longue date avec des loyers bas, sont particulièrement vulnérables à la pression exercée par les hausses de loyer. Au PAS de la rue, un organisme qui œuvre auprès des personnes vulnérables de 55 ans et plus et qui a pignon sur rue directement devant le futur Quartier des lumières, sur le boulevard René-Lévesque, on espère aussi voir s’ériger les logements sociaux et abordables prévus dans le projet. « Le respect des engagements en matière de logements sociaux dans des quartiers comme le Centre-Sud a un impact positif sur notre clientèle », soutient Luis-Carlos Cuasquer, directeur général de l’organisme. De plus, M. Cuasquer exprime certaines inquiétudes quant à l’inclusivité pour les personnes en situation d’itinérance. « Sa proximité géographique rend ce projet incontournable pour les usagers de notre centre, qui se questionnent aussi sur leur place future dans le quartier. »

Luis-Carlos Cuasquer, directeur général au PAS de la rue (Courtoisie)

Questionné sur le sujet, Daniel Arbour, du Groupe MACH, confirme que la réalisation des logements sociaux et abordables demeure incertaine à cause du manque de financement public. Il ajoute néanmoins que le premier terrain concerné (8A sur le plan) sera préparé par son équipe et remis à la Ville de Montréal au début 2026. Les deux autres terrains (7A et 5A sur le plan) suivront tous les six mois, permettant ainsi une livraison échelonnée sur une période d’un an et demi. « La responsabilité de la construction de ces unités sociales ne revient pas à MACH, mais bien aux gouvernements municipaux, provinciaux et fédéraux, qui doivent en assurer le financement », indique le vice-président des Grands projets.

Si, jusqu’à présent, l’engagement financier est jugé insuffisant, des signaux positifs provenant du gouvernement fédéral et des nouvelles politiques en matière de logement nourrissent toutefois l’espoir de M. Arbour que ces unités verront bel et bien le jour d’ici 2032, en même temps que le reste du quartier.

Le chantier et ses impacts

Le chantier du Quartier des lumières s’est donc amorcé il y a quelques mois par la démolition des anciennes structures autour de la tour, créant l’énorme cavité mentionnée précédemment. Le premier bâtiment construit sera le bloc 8B, un immeuble en briques à l’angle de rue de la Gauchetière. La construction de ce bâtiment devrait être lancée à la fin de l’été. Chaque année par la suite, un nouveau bâtiment devrait être mis en chantier : 5B, 6A, 6B, et enfin 6C (voir le plan).

Le chantier est phasé pour limiter les impacts sur le voisinage. De plus, chaque étape inclut des mesures de contrôle sur les poussières et le bruit, indique-t-on. Finalement, pour informer les citoyens, un site web dédié est en place, de même qu’une ligne téléphonique accessible en tout temps pour signaler un problème, l’équipe de projet se disant ouverte à maintenir un dialogue continu avec les résidents.

La livraison finale de l’ensemble du Quartier des lumières est prévue pour 2032 ou 2033.

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Site web et ligne téléphonique 24/7 :
https://www.quartierdeslumieres.com/
514 657-2111

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