Après les importants chantiers prévus autour des futures stations de la ligne bleue, un autre projet immobilier d’envergure passera par un processus accéléré dans Saint-Léonard, grâce aux pouvoirs exceptionnels accordés aux municipalités en matière d’habitation, et ce, sans que les citoyens puissent s’y opposer.

Situé entre les futures stations Pie-IX et Viau du prolongement de la ligne bleue du métro de Montréal, le bâtiment situé sur la place Provencher, au coin des rues Jean-Talon Est et Buies, atteindra un maximum de 10 étages. Le projet mené par la compagnie immobilière Groupe Magri ne fera pas l’objet d’un processus d’approbation référendaire, malgré le fait que le projet soit dérogatoire au règlement de zonage en matière des hauteurs maximales permises.

En effet, les élus de Saint-Léonard ont voté au dernier conseil d’arrondissement en faveur de l’adoption d’une résolution autorisant la construction de l’édifice. En vertu de l’article 93 de la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation (PL31) adoptée en février 2024, les municipalités peuvent accélérer le processus d’approbation de certains projets immobiliers, notamment en ne passant pas par des consultations publiques pouvant mener à un référendum citoyen.

Le projet, qui implique la démolition d’un bâtiment existant qui serait remplacé par un bâtiment mixte de 10 étages, comportera 102 logements locatifs aux étages et un rez-de-chaussée commercial. En outre, aucune unité de logement social ou abordable n’est prévue.

Un projet travaillé depuis deux ans

Questionnée à ce propos, la conseillère d’arrondissement Suzanne De Larochellière affirme que d’importantes négociations entre l’Arrondissement et le promoteur ont été menées afin de livrer le meilleur projet possible pour la population.

« Au départ, on nous a présenté un projet carré, massif, comme tous les promoteurs font là, mais on l’a beaucoup travaillé. Ça fait deux ans que le projet est devant le CCU (comité consultatif d’urbanisme) et on a eu toutes sortes de propositions et tout ça, on l’a beaucoup travaillé. Je suis assez fière de ce qu’on a réussi à obtenir », insiste l’élue.

Suzanne De Larochellière, conseillère d’arrondissement dans Saint-Léonard (Courtoisie Ville de Montréal)

En effet, si l’immeuble peut atteindre dix étages dans une zone où le maximum permis s’élève à quatre étages, les hauteurs seront toutefois modulées, assure Mme De Larochellière. « L’édifice va partir de dix étages, mais tombe assez vite à sept et puis à cinq étages. On l’a fait moduler comme ça en raison d’une étude d’ensoleillement sur le voisinage, parce qu’il y a des duplex derrière. On se retrouvait avec des ombrages et on ne voulait pas ça », explique l’élue.

De plus, cette dernière affirme que son administration a su faire des gains en termes de verdissement, en obtenant « le double de ce qu’on exige normalement en matière de facteur de résilience climatique ». Ainsi, des toits verts seront installés sur les trois structures, avec une plantation plus intensive sur les volumes de cinq et sept étages. De petits arbres et des arbustes seront plantés à ces endroits. Enfin, un espace de vie devrait être aménagé sur le terrain, pour que les familles résidentes aient plus qu’un simple stationnement au rez-de-chaussée, incluant un jardin communautaire géré par l’Arrondissement.

Selon la conseillère, il était nécessaire de faire appel aux pouvoirs exceptionnels octroyés aux municipalités dans le cas présent. « Si on ne faisait pas un PL31, on se retrouvait à tomber dans le PUM (NDLR Projet de Plan d’urbanisme et de mobilité 2050) qui va s’appliquer bientôt, et il aurait fallu recommencer au complet, et là ça ne veut pas dire qu’on aurait eu autant de gains », explique Mme De Larochellière.

Cette dernière rappelle que le projet est cependant conforme au programme particulier d’urbanisme (PPU) de la rue Jean-Talon Est, élaboré par la Ville de Montréal. Effectivement, la Ville a préparé une planification spécifique pour ce secteur en raison des transformations urbaines que va apporter la venue du prolongement de la ligne bleue. La question de la densification urbaine est un point majeur sur lequel s’est penchée la Ville.

« Le taux d’inoccupation des logements à Saint-Léonard est inférieur à 3 %. Et au niveau du logement familial, on en a besoin aussi. Des trois chambres à 96 m², on n’en a pas beaucoup ici. C’est un atout d’avoir cela », justifie la conseillère.

En ce qui a trait à l’absence de logements abordables ou sociaux dans le projet, Mme De Larochellière indique que « cela ne s’applique pas, parce que l’édifice ne se trouve pas dans une zone d’abordabilité, et en ce qui concerne le social, le promoteur va faire une contribution financière, car, puisque c’est juste un seul bâtiment, ce n’est pas recommandé de faire de la mixité », soutient-elle.

Par ailleurs, s’il n’y a pas de processus d’approbation référendaire pour ce projet, une consultation publique lors de laquelle seront présentés les plans et détails de l’édifice est prévue le 22 mai prochain.

Crise du logement et encadrement

Pour le consultant en urbanisme Benjamin Gauthier, il est important de bien examiner les deux côtés de la médaille en ce qui concerne les pouvoirs accordés par le PL31.

« C’est sûr qu’il y a une crise du logement en ce moment. Pour accélérer les demandes de permis, c’est relativement une bonne solution d’avoir donné ce super pouvoir aux municipalités. (…) Il y a quand même une urgence d’agir. Selon la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) il manque 860 000 logements au Québec », affirme-t-il.

Benjamin Gauthier, urbaniste (LinkedIn)

Le phénomène du « pas dans ma cour » a enrayé plusieurs projets dans le passé qui auraient pu être bénéfiques pour la communauté, insiste l’urbaniste. « À ce moment-là, on ampute beaucoup de logements qui auraient pu être construits, pour une poignée de gens qui habitent autour », explique M. Gauthier.

Toutefois, ce dernier reconnaît que le PL31 pourrait connaître des dérives. « En tant qu’urbanistes, ça nous fait un peu peur aussi de voir ça, parce qu’on ne veut pas non plus faire du développement à tout prix. Il faut que ça soit bien inséré dans le cadre urbain », indique-t-il. « Ça peut être frustrant pour les citoyens de ne pas avoir de recours quand les municipalités ont les pleins pouvoirs. »

Enfin, même si un projet ne contient pas de logements sociaux ou abordables, l’urbaniste croit que construire davantage d’unités résidentielles au prix courant fait partie des solutions pour contrer la crise du logement. « Une des seules manières de faire baisser les prix, c’est d’augmenter l’offre, même si ce ne sont pas des logements abordables. Donc, avec une offre plus grande, on peut espérer avoir des prix compétitifs quand même. C’est quand même un moyen de répondre à la crise. »