Face à l’explosion des loyers commerciaux et à la spéculation immobilière, PME MTL Centre-Est lance Pallier, une société acheteuse à but non lucratif. L’objectif est d’acquérir des bâtiments industriels et commerciaux pour offrir des espaces de travail abordables et permanents aux entreprises et aux organismes locaux.

Dans les quartiers centraux de Montréal, la hausse des coûts immobiliers ne frappe pas seulement les ménages. Les commerces de proximité, les jeunes pousses et les organismes d’économie sociale peinent de plus en plus à se loger. Entre la rareté des locaux et les coûts de construction élevés, de nombreux entrepreneurs plient bagages. Pour protéger les organisations locales de ce phénomène, PME MTL Centre-Est a créé Pallier, une initiative qui vise à retirer des immeubles du marché spéculatif afin de leur assurer une stabilité à long terme.

Depuis quelques années, les loyers commerciaux et industriels augmentent rapidement à Montréal. Le constat sur le terrain est sans équivoque : selon un sondage mené par PME MTL Centre-Est, 75 % des entreprises accompagnées par PME MTL sont locataires, et une sur cinq consacre plus de 20 % de son budget annuel uniquement au loyer. Une situation qui préoccupe PME MTL Centre-Est depuis longtemps.

Myriam Lamouni, directrice de projets en immobilier collectif industriel et commercial chez PME MTL Centre-Est (Photo/Courtoisie)

« Il y a eu depuis plusieurs années toute une réflexion sur la sécurisation d’actifs industriels et commerciaux pour des entreprises d’économie sociale, des entreprises en démarrage, des start-up ou des PME (…) Ça fait depuis la période du CDC (Corporation de développement communautaire) de Rosemont  (fondé à la fin des années 1980) que l’immobilier collectif nous intéresse », précise Myriam Lamouni, directrice de projets en immobilier collectif industriel et commercial chez PME MTL Centre-Est. Elle rappelle au passage plusieurs initiatives auxquelles l’organisation a contribué au fil des ans, allant de l’émergence du Technopôle Angus au projet d’acquisition du Cinéma Beaubien, en passant par l’achat récent d’une ancienne caisse Desjardins au coin des rues Beaubien et de Normanville, qui sera transformée en espace événementiel dédié à l’entrepreneuriat collectif.

Le défi du financement

L’accès à la propriété collective rencontre des obstacles financiers, notamment en raison d’un déséquilibre dans l’aide publique. Contrairement au secteur résidentiel, qui bénéficie de programmes de subventions structurés pour le logement social, l’immobilier industriel et commercial dispose de peu de leviers gouvernementaux.

Un projet d’acquisition de PME-MTL Centre-Est d’un bâtiment  sur la rue Bellechasse en a d’ailleurs fait les frais; une expérience qui a été un point tournant  : « On a essayé de faire une acquisition collective avec des ateliers d’artistes, une entreprise privée, des entreprises d’économie sociale. Malheureusement, nous n’avons pas été en mesure de finaliser la transaction;  il nous manquait moins de 10% du montal total du projet. À partir de là, la Ville de Montréal a décidé de nous confier un mandat spécial pour l’ensemble de Montréal dans le domaine de l’ immobilier collectif », relate Myriam Lamouni. L’absence de subventions spécifiques pour ce type d’actif et l’exigence d’une garantie bancaire pour couvrir le risque ont arrêté l’opération.

Mixité des usages

L’objectif de Pallier est de créer des milieux où cohabitent des organisations aux profils variés. La société prévoit de réunir des PME, des entreprises en démarrage et des organismes communautaires sous un même toit. Cette structure vise à créer des écosystèmes dans des secteurs comme le bioalimentaire, les technologies médicales ou les industries culturelles.

L’abordabilité demeure au cœur du modèle. Les loyers seraient généralement fixés entre 80 % et 90 % avec une indexation basée sur l’inflation plutôt que sur la valeur marchande. « Quand on est une société d’acquisition à but non lucratif, il n’y a pas de pourcentage de bénéfices. On facture les coûts d’opération que nous coûte réellement ces actifs »,  explique-t-elle.

Les immeubles ciblés sont des bâtiments d’activités — industriels ou de bureaux — d’une superficie d’au moins 20 000 pieds carrés, situés dans les quartiers centraux. L’approche privilégie la rénovation de bâtiments existants plutôt que la construction neuve, afin de réduire les coûts et de favoriser la réutilisation d’actifs vacants.

Selon Mme Lamouni, Pallier se distingue également par sa capacité à mobiliser un réseau solide. « Derrière Pallier, il y a quand même un conseil d’administration assez solide. […] Et derrière, il y a le réseau PME MTL », souligne-t-elle. Parmi les membres du CA, on retrouve notamment Marc Picard, directeur général de la Caisse d’économie solidaire Desjardins, François Ferland, avocat en droit des affaires chez Therrien Couture Joli-Cœur, et Chad Ruel, directeur de portefeuille chez Fondaction.