Montréal-Est est une ville « atypique », non seulement dans le paysage montréalais, mais aussi au pays, aime le souligner sa mairesse Anne St-Laurent.

Enclavée dans l’est de la métropole, entre les arrondissements d’Anjou au nord, de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve à l’ouest et de Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles à l’est, la petite municipalité défusionnée, d’une superficie de 12,5 km² et d’à peine 5 000 résidents, tire plus de 85 % de ses revenus auprès d’entreprises industrielles (23,7 %) et commerciales (61,4 %), selon les données municipales de 2025. En ce sens, il est vrai que la situation de Montréal-Est est unique au Québec, et peut-être même au Canada.

Compte tenu qu’elle abrite des centaines d’entreprises sur son territoire fortement consacré à l’industrie et au commerce, dont de grands acteurs industriels comme l’affinerie CCR, Énergie Valero, ou encore celles qui composent la fameuse « chaîne du polyester », on peut croire à priori que Montréal-Est est une ville riche, et c’est d’ailleurs une perception populaire courante. Mais qu’en est-il en réalité?

En bonne santé financière, mais pas nécessairement « riche »

Rencontrée dans ses quartiers rue Notre-Dame Est le 7 mai dernier, pour une entrevue dans le cadre de notre dossier spécial sur les parcs industriels de l’est de Montréal, la mairesse Anne St-Laurent était pour le moins bien préparée à répondre à nos questions et avait surtout hâte, visiblement, de déboulonner le mythe d’une ville industrielle aux coffres bien garnis. Elle était pour l’occasion appuyée par Colleen McCullough, trésorière et directrice générale adjointe, et Isabelle Falco, coordonnatrice administrative et communications.

D’entrée de jeu, soulignons ici que sur un budget annuel de 66 M $ en 2026 pour la Ville de Montréal-Est, environ la moitié sera transférée à la Ville de Montréal dans le cadre de l’entente de services partagés entre toutes les villes de l’agglomération de Montréal (15 villes défusionnées sur le territoire). On parle ici de la quote-part de la ville pour le réseau principal d’aqueduc, les services d’incendie, la police, le service de l’environnement, la sécurité civile, le transport collectif et l’évaluation foncière. « Cette quote-part est basée sur la richesse foncière des villes, incluant les valeurs des propriétés industrielles et commerciales », précise Colleen McCullough.

« Compte tenu de la situation atypique de Montréal-Est, si on regarde ce que l’on verse à l’agglomération par citoyen, nos résidents paient pas mal plus que les Montréalais pour les mêmes services. Évidemment nous sommes une ville avec peu de citoyens et un grand portefeuille d’industries. Par contre, il faut aussi être réaliste, Montréal-Est ne pourrait pas se payer actuellement ses propres services d’incendie ou sa propre police municipale, le budget ne le permettrait pas. Donc oui notre quote-part est importante, mais on retire beaucoup d’avantages de l’agglomération », affirme Anne St-Laurent.

Un autre de ces avantages touche les investissements liés aux grandes infrastructures. Par exemple, en avril dernier, l’agglomération a approuvé un avis de motion confirmant un prêt de 96 M $ pour l’installation d’un collecteur principal (aqueduc) qui traversera la friche industrielle de Montréal-Est. Cette infrastructure, vitale pour la revitalisation des terrains laissés en friche, surtout par les anciennes pétrolières, aurait été difficile à assumer pour la petite municipalité. « Ça faisait huit ans qu’on le demandait. Ces terrains abandonnés, sur lesquels trônaient entre autres des grands réservoirs, ne demandaient pas d’infrastructures à l’époque. Mais aujourd’hui, si on veut les redévelopper, il faut installer des égouts, prévoir la connexion aux services publics, etc. Ce sont des investissements majeurs qui devront être fait ces prochaines années et Montréal-Est ne peut pas assumer ces coûts seule. Il faudra de l’aide de tous les paliers de gouvernements », ajoute la mairesse.

La mairesse Anne St-Laurent et Colleen McCullough, trésorière et directrice générale adjointe de la ville (photo EMM)

Donc, une fois la quote-part versée à Montréal, l’administration municipale doit assumer ses responsabilités de ville autonome. Et dans le cas de Montréal-Est, c’est particulier. « Nous avons nos défis. Oui nous avons des revenus importants provenant de l’industriel et du commercial, mais on doit aussi entretenir ce parc industriel. Il y a des dépenses importantes chaque année pour les routes, car sur certains tronçons la pression des véhicules lourds est énorme et impacte rapidement l’état de la chaussée. Le déneigement d’une zone industrielle, c’est aussi un défi que d’autres administrations municipales n’ont pas. Nous devons faire plusieurs suivis et analyses quant à la qualité de l’air, des choses comme ça. C’est certainement différent d’un arrondissement montréalais », avance Anne St-Laurent.

Parmis ces défis que d’autres administrations municipales n’ont pas, on pourrait ajouter l’entretien d’un territoire comportant plusieurs voies ferrées, rappelle Isabelle Falco, une réalité logistique propre à Montréal-Est. «La présence de plusieurs voies ferrées utilisées pour la livraison et la réception de marchandises exige beaucoup de coordination et d’implication des équipes de la ville. Et lorsque des mises aux normes sont requises, par le CN ou autre, cela peut générer des investissements importants et une planification serrée des travaux à effectuer », explique-t-elle.

En 2024, c’est 5,9 M $ que la Ville de Mtl-Est a injecté pour le maintien de sa voirie, c’est énorme sur un budget de quelque 30 M $, une fois la quote-part envolée vers Montréal. « Mais à Montréal-Est, les nids de poule sont rares… je vous invite à les chercher », lance fièrement la mairesse.

Le défi de reconvertir 29 millions de pi²

Le départ des grandes pétrolières telles Shell et Esso à compter des années 1980 a laissé d’immenses superficies de terres industrielles contaminées sur le territoire de Montréal-Est. On parle de près de 30 millions de pieds carrés à requalifier, une situation unique sur l’Île de Montréal.

Une bonne partie des terrains de Shell est déjà décontaminée et aujourd’hui propriété du Groupe Laganière. Quant aux terrains d’Esso, l’entreprise dont le siège social est en Alberta a mis officiellement ses actifs de Montréal-Est en vente il y a près de trois ans maintenant. La Ville de Montréal-Est s’est d’ailleurs déjà portée acquéreur d’une parcelle d’un peu plus d’un million de pi² et s’apprête à procéder à sa décontamination grâce à l’enveloppe de 100 M $ du gouvernement du Québec pour aider à la décontamination des sols industriels dans le Secteur industriel de la Pointe-de-l’Île (SIPI).

C’est également un secret de polichinelle que Québec tente depuis deux ans de mettre la main sur une importante partie des terrains d’Esso afin d’assurer une transformation planifiée des activités industrielles du secteur vers une économie plus « verte », moins lourde et génératrice d’emplois de qualité. Via la Société de mise en valeur de terrains dans l’Est de Montréal (SMTEM), une entité financée par l’entremise d’Investissement Québec et en partenariat avec Fondaction Gestion d’actifs, le gouvernement québécois a mis sur la table en 2023 une enveloppe également de 100 M $ pour l’acquisition de terrains industriels en friche. L’objectif serait de remettre ces terrains en état d’accueillir un futur pôle industriel porteur d’avenir, à l’instar de ce qui s’est fait ces dernières années dans le parc industriel de Bécancour. Interrogée à ce sujet, Anne St-Laurent elle n’a toutefois pas souhaité émettre de commentaire et n’a confirmé ni infirmé l’existence de transactions, de discussions ou de pourparlers relativement à l’acquisition éventuelle de terrains par Québec sur le territoire de Montréal-Est.

Si cette situation unique à Montréal offre une perspective d’avenir intéressante, pour l’administration municipale en place il s’agit aussi d’un immense défi de planification qui amène du coup des dépenses que d’autres villes n’ont pas. « Développer une telle requalification du territoire, à l’instar de notre plan Vision Montréal-Est 2050, demande des investissements importants, et cela a une incidence sur notre budget annuel. Mais c’est une priorité de notre administration, car ces terrains-là, dont certains sont abandonnés depuis 35 ans, il faut bien qu’on s’en occupe à un moment donné. Moi j’ai décidé que je me présentais à la mairie pour ça, pour qu’on commence à mettre en place le Montréal-Est de demain. Mais oui on doit faire des études, faire appel à des experts, et même engager du personnel supplémentaire pour y arriver. C’est un choix de notre administration d’investir dans cette vision, mais c’est un investissement important que la plupart des villes n’ont pas à faire. Du moins pas à cette échelle », explique Anne St-Laurent.

En 2025, la Ville de Montréal-Est a généré un surplus de 9,38 M $, alors que la dette à long terme était évaluée à 24,44 M $. Ce qui place la municipalité en bonne posture, mais ce n’est pas non plus une situation exceptionnelle pour une ville de cette taille, en croissance et en redéveloppement. Lorsque l’on demande à la mairesse, finalement, si sa ville a les moyens de ses ambitions, Anne St-Laurent répond : « Si nous sommes capables de réaliser notre Vision Montréal-Est 2050, c’est avant tout parce qu’on en fait une priorité. C’est une question de choix. Ça nous amène à prendre des décisions. Il y a des choses qu’on doit mettre de côté pour y arriver, parce qu’on est pas riche comme ville, mais on est capable d’assurer un développement plus sain et prospère pour les années à venir, tant au niveau de la qualité de vie de nos résidents que pour nos industries et nos commerces », conclut la mairesse.

Le dossier spécial Parc industriels 2026 est produit en partie grâce à la contribution financière des partenaires suivants :