Dans l’est de Montréal, l’avenir à court terme d’une vingtaine de terrains acquis par la Ville pour les soustraire à la spéculation immobilière reste incertain. Ces terrains ont été achetés dans le but d’y développer de nouveaux logements sociaux et abordables. Pour ce faire, la Ville prévoit les revendre à prix avantageux à des organismes à but non lucratif (OBNL) et à des coopératives d’habitation.

Une carte interactive mise en ligne par l’administration municipale permet de suivre l’évolution de ces terrains hors marché (consulter la carte interactive). On y retrouve notamment l’état d’avancement de chacun des sites : certains sont « disponibles », d’autres « en analyse » ou « en planification ». Ces statuts indiquent différents niveaux de progression dans le processus, mais ne garantissent pas encore la concrétisation des projets de logements abordables. Au total, l’est de Montréal compte 23 terrains catégorisés dans l’une de ces trois catégories.

Le manque de financement est l’un des principaux frein aux développements de logements abordables et sociaux évoqués par plusieurs intervenants du milieu de l’habitation:« Même si la Ville a un terrain, après ça, il faut avoir un financement pour construire dessus », soutient Catherine Lussier, coordonnatrice au Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). Elle ajoute qu’« Il y a des projets qui sont prêts à être développés, qui sont travaillés depuis des années (…) C’est le manque de financement, c’est le manque de programmes adéquats pour développer le logement social qui manque. »

Catherine Boucher, directrice générale des Habitations communautaires Loggia (courtoisie)

Pour sa part, Catherine Boucher, directrice générale des Habitations communautaires Loggia, reconnaît l’importance de ces investissements, mais souligne que leur impact reste limité étant donné l’absence de développement dans l’immédiat. « Il y a des bâtiments qui sont achetés, oui, mais il faut que les plans puissent avancer pour que ce soit significatif. On ne peut pas juste collectionner les terrains », fait‑elle remarquer.

Jérémie Girard, coordonnateur au développement à l’Atelier habitation Montréal, abonde dans le même sens : « La principale raison pourquoi [un terrain] n’est pas facilement développé, c’est principalement parce que les fonds pour le logement abordable et communautaire sont très, très, très peu au rendez‑vous », déplore-t-il.

Des plans… sans garanties

Marie- Lyne Brunet, Directrice générale de la Fédération des OSBL d’Habitation de Montréal (FOHM) (LinkedIn)

Les dépenses liées aux premières étapes d’un projet de logements abordables doivent être engagées très tôt dans le processus. « On parle de 200 000 $ ou 250 000 $ que l’organisme doit débourser avant même d’avoir la certitude que le projet peut fonctionner », indique Marie‑Lyne Brunet, directrice de la Fédération des OSBL d’habitation de Montréal (FOHM). Elle précise que ces sommes couvrent les services professionnels comme les plans d’architectes, les études de faisabilité et la coordination de projet. Mme Brunet ajoute que des fonds sont disponibles pour couvrir ces coûts de démarrage, mais qu’ils sont jugés insuffisants par les organismes.

Pour sa part, la Société d’habitation du Québec (SHQ) indique qu’un prêt garanti pouvant aller jusqu’à 500 000 $ est accessible dans le cadre de son Programme Habitation Abordable Québec (PHAQ) pour appuyer cette phase initiale. Ce financement demeure toutefois conditionnel à certaines exigences et aux enveloppes budgétaires disponibles.

Au niveau fédéral, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) affirme pour sa part avoir investi plus de 900 M$ au Québec depuis 2017 par l’entremise du Fonds de logement abordable (FLA). Elle précise travailler à rendre ces processus plus efficaces : « La SCHL a mis en place plusieurs mesures permettant de gérer les volumes élevés et continuer à répondre aux besoins des clients », indique l’organisme.

Financer, mais à quel rythme ?

Jérémie Girard, coordonnateur développement à Atelier habitation Montréal (LinkedIn)

Au-delà du manque de fonds, le mode de fonctionnement même des programmes est pointé du doigt. Le PHAQ, géré par la SHQ, repose sur des appels à projets irréguliers, ce qui complique la planification: « Le dernier appel à projets a été lancé il y a deux ans. Il n’y a pas eu d’autres appels à projet au niveau du PHAQ volet 1 (projets pour ménages à revenus faibles ou modestes) (…), c’est le volet pour les besoins non particuliers. (…) Donc, ça, c’est une des raisons pourquoi c’est difficile de lever des projets, surtout pour les clientèles sans besoin particulier », dit Jérémie Girard. Même constat du côté du FRAPRU:« Il faut s’inscrire dans des appels à projets qui ont des délais spécifiques. On peut avoir un terrain en main, un concept prêt, mais ne pas pouvoir déposer parce que la fenêtre est fermée pour un an ou deux », explique Catherine Lussier.

La SHQ confirme que le dernier appel du volet 1 a pris fin en septembre 2023 et qu’aucun autre n’est prévu pour l’instant. L’organisme indique toutefois que les développeurs « qualifiés », c’est‑à‑dire qui possèdent au moins dix ans d’expérience dans le domaine, peuvent déposer des projets en tout temps, mais les aides sont accordées en fonction des disponibilités budgétaires.

Sept projets en planification, sept autres en analyse

En plus des neuf terrains actuellement disponibles, sept autres sont « en planification ». Ce statut est attribué aux organismes ayant  obtenu la confirmation d’au moins un bailleur de fonds, ce qui ne signifie pas pour autant que le montage financier nécessaire à la concrétisation du projet est complété. À ce stade, la Ville réserve le terrain convoité par l’OBNL pour une durée déterminée. Si la confirmation finale de financement n’est pas reçue dans le délai prévu, le terrain redevient disponible.

Par ailleurs, sept autres sites sont répertoriés comme étant en analyse. Il s’agit de lieux ayant un potentiel pour le développement de logements hors marché, mais qui ne sont pas encore proposés à des organismes. Ainsi, toutes catégories confondues, 23 terrains « hors marché » sont situés dans l’est de Montréal, sans compter ceux qui ont été vendus à des OBNL depuis 2018.

Une vision en attente

La cheffe d’Ensemble Montréal et candidate à la mairie, Soraya Martinez Ferrada, dénonce la lenteur des mises en chantier : « Montréal, actuellement, a une administration qui est en mode “attentif”. On attend. On regarde. On attend. Puis, on espère que l’argent va venir de Québec et d’Ottawa », dit‑elle. Mme Martinez Ferrada cite en exemple le terrain situé au coin des rues Laurier Est et Papineau, converti en mini‑putt en attendant qu’un projet de logements abordables se concrétise.

Elle milite pour davantage de proactivité et propose que la Ville devienne un « promoteur immobilier » : « On a une équité foncière qui nous permettrait de développer des projets rapidement, en partenariat, que ce soit avec le privé, que ce soit avec le non lucratif, parce qu’on veut aussi la mixité dans l’offre de logements qu’on fait, pour s’assurer que les terrains qu’on va développer ont du logement social et abordable, du hors marché, mais qu’on le fasse avec le privé pour qu’on puisse rapidement les faire sortir de terre », soutient‑elle.

Soraya Martinez Ferrada, cheffe d’Ensemble Montréal et candidate à la mairie de Montréal (Emmanuel Delacour/EMM)

La Ville de Montréal souligne de son côté avoir adopté plusieurs mesures pour soutenir le développement de logements hors marché. Elle souligne avoir mis en place plusieurs outils, dont la norme de 120 jours pour l’émission de permis et un investissement de 3 M$ sur trois ans pour couvrir les frais de démarrage de projets. « Nous sommes très fiers d’être l’administration qui a augmenté significativement le nombre d’unités de logements hors marché avec près de 8600 nouvelles unités depuis 2018. Projet Montréal est le leader du logement hors marché au Québec grâce à des investissements historiques (…) », soutient Simon Charron, attaché de presse pour la Ville de Montréal. L’administration municipale rappelle également qu’elle contribue à une grande partie des montages financiers des projets de logements abordables.

Alors que la pression sur le logement ne cesse de croître dans l’est de Montréal, plusieurs terrains municipaux restent en attente de développement. Malgré les outils mis en place et l’engagement affiché par la Ville, les organismes impliqués se heurtent à des contraintes financières et administratives qui freinent l’avancement des projets. Le sort de ces sites dépendra de la capacité des différents paliers de gouvernement à soutenir concrètement le logement hors marché dans les années à venir.