Le Règlement pour une métropole mixte (RMM), mesure phare de la précédente administration menée par Valérie Plante, sera progressivement mis au rencard par la nouvelle mairesse de Montréal, Soraya Martinez Ferrada, qui adopte une stratégie différente en matière de lutte à la crise du logement. Quels seront les effets de cette réorientation pour la métropople, incluant l’est de Montréal?

Jusqu’à présent, la Ville exige des promoteurs immobiliers qu’ils intègrent 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux lorsqu’ils entreprennent une nouvelle construction, selon la superficie et la zone dans laquelle ils se trouvent. Les promoteurs qui ne peuvent inclurent ces unités dans leurs plans doivent remettre une somme d’un certain montant en compensation à la Ville.

L’équipe de Mme Martinez Ferrada vient couper dans ce règlement. En effet, elle a récemment annoncé la combinaison des exigences de logement social et de logement abordable en une seule exigence de 20 % de logements hors marché. En outre, les contributions financières exigées dans le cadre du RMM seront gelées de façon à correspondre aux montants de 2025, et le RMM s’appliquera seulement aux grands projets, soit à partir de 18 000 mètres carrés.

À la suite de cette première phase transitoire, la Ville entreprendra une réflexion avec les acteurs du milieu privé et sans but lucratif, afin d’analyser et d’évaluer l’ensemble des incitatifs possibles, notamment financiers, dans le but d’accélérer la construction de logements dans la métropole. Durant cette seconde phase, le RMM sera complètement remplacé par « des solutions élaborées ensemble », indiquait il y a quelques jours la Ville par voie de communiqué.

Enfin, la Ville veut « mettre ses terrains à contribution ». 80 seraient disponibles pour réaliser des projets hors marché et mixtes, dont une quarantaine seraient déjà prêts à accueillir un chantier. Ces terrains seront mis à disposition des organismes à but non lucratif (OBNL), affirme-t-on à la Ville.

Désastre ou opportunité?

Les réactions des acteurs du milieu de l’immobilier et du logement dans l’Est ont été variées à la suite de cette annonce.

Lili Bergeron, organisatrice communautaire chez Infologis de l’Est de l’Île de Montréal (Courtoisie Infologis)

Pour Lili Bergeron, organisatrice communautaire chez Infologis de l’Est de l’Île de Montréal, il s’agit sans équivoque d’une mauvaise nouvelle pour les locataires à faible revenu. « C’est sûr que pour nous, c’est désastreux, car c’est l’abandon du logement social », affirme-t-elle d’emblée.

Selon cette dernière, la catégorie « hors marché » ne garantit en rien que les logements seront accessibles pour les personnes les plus vulnérables. « Le logement social a une définition claire, le hors marché n’en a pas », insiste-t-elle. Elle entrevoit la possibilité que même s’il est piloté par un OBNL, un projet hors marché pourrait offrir des logements bien au-dessus des moyens de plusieurs Montréalais, tandis que le prix des loyers dans du logement social est généralement fixé selon les revenus des locataires. « Un loyer à 2000 $, même si c’est géré par un OBNL, ce n’est pas abordable », martèle Mme Bergeron.

De plus, il sera important que les organismes communautaires puissent s’asseoir à la table du « comité d’experts » pour discuter des solutions à envisager pour garder et créer des logements abordables pour toute la population, rappelle la porte-parole d’Infologis, sans quoi on risque de voir « les intérêts privés élaborer les politiques publiques, et ce serait vraiment problématique ».

Edith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier (Courtoisie)

De son côté, Edith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier, voit plutôt d’un bon œil la nouvelle stratégie de Montréal. « Mme Martinez Ferrada avait dit durant les élections qu’elle remplacerait le RMM. Ce que je trouve bien, c’est qu’elle le fait en deux phases et qu’elle souhaite faire la deuxième phase avec les acteurs du milieu. Donc, elle prend le temps de regarder avant de remplacer », constate-t-elle.

Mme Cyr considère que le maintien d’un seuil de 20 % de hors marché est aussi une bonne chose, car il s’adresse aux OBNL, aux coopératives ainsi qu’au logement social et communautaire.

Choisir de faire appliquer le RMM durant la phase 1 aux projets de 18 000 mètres carrés et plus seulement est aussi une bonne idée, selon elle, car les promoteurs de plus petits projets se tournaient presque systématiquement vers une contribution financière versée à la Ville.

Aussi, rendre disponibles plusieurs terrains appartenant à la Ville dès maintenant pour de nouveaux projets est un point fort de cette stratégie, croit Mme Cyr, surtout si certains sont déjà prêts à être développés. « Elle prévoit de l’argent dans le développement et le pré-développement, parce que c’est toujours un enjeu », ajoute-t-elle.

Ron Rayside, fondateur de la firme Rayside Labossière (LinkedIn)

Pour sa part, Ron Rayside, architecte fondateur de la firme Rayside Labossière, rappelle que la crise du logement actuelle est surtout une « crise de l’abordabilité ». « Il y a des logements disponibles à Montréal, mais à des loyers que peu de monde peut se payer », souligne-t-il.

S’il est optimiste quant à la stratégie de Mme Martinez Ferrada, ce dernier, ainsi que Mmes Bergeron et Cyr s’accordent pour dire que le financement de la part des gouvernements provincial et fédéral sera nécessaire pour créer plus de logements sociaux à Montréal. « Les programmes, autant à Montréal qu’à Québec et Ottawa, sont assez complexes; les critères changent, les normes et les grandeurs, c’est très complexe; et les gouvernements ne s’accordent pas sur la définition du logement abordable. Il faut que la trajectoire pour le financement soit claire pour tout le monde », explique en terminant M. Rayside.