La flambée des prix depuis la pandémie a transformé l’accès à la propriété sur l’île de Montréal. Montréal-Nord, Montréal-Est et Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP–PAT) demeurent les secteurs les plus accessibles, mais ce sont aussi ceux où le prix des propriétés a connu les plus fortes hausses ces dernières années.

Le Baromètre résidentiel de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) indique que les prix ont pour ainsi dire doublé et même plus du côté de Montréal-Nord tout comme pour la Pointe-de-l’Île. Le prix médian d’une maison unifamiliale a augmenté de 48 % depuis 5 ans dans ces secteurs, passant de 325 000 $ en 2019 à 560 000 $ en 2025 pour la Pointe-de-l’Île, et de 309 500 $ à 544 000 $ pour Montréal-Nord.

En ce qui concerne les copropriétés, on retrouve un scénario similaire avec des hausses respectives de 47 % et 64 %.

Néanmoins, ces endroits restent les plus abordables sur l’île de Montréal, où le prix médian d’une maison unifamiliale est de 800 000 $ (valeur médiane moyenne des 12 derniers mois au 4^e trimestre de 2025).

Outre ces deux secteurs, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (MHM), Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension (VSP) et Anjou complètent la liste des arrondissements les plus « abordables » avec des propriétés unifamiliales dont le prix médian est de moins de 800 000 $.

La pandémie : un point tournant

Pour expliquer cette trajectoire, Francis Cortellino, économiste principal à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), est catégorique : « Il y a eu un avant et un après pandémie. Les taux d’intérêt sont tombés à 1 %-2 %, la demande a explosé, l’offre était limitée et les prix ont littéralement explosé (…). Dans la Pointe-de-l’Île, on a eu des croissances annuelles de 6 %-7 % environ. Anjou aussi, 7 %-8 %-9 %. Ce sont des hausses assez fortes », précise l’économiste.

Ces hausses annuelles soutenues expliquent les progressions cumulatives atteignant jusqu’à 48 % enregistrées sur 5 ans. Rosemont–La Petite-Patrie (RPP) et Ahuntsic–Cartierville, 2 arrondissements où la valeur des maisons unifamiliales frôle maintenant le million de dollars, suivent de près, avec des hausses respectives de 39 % et 35 % depuis les 5 dernières années.

Du côté d’Anjou et de MHM, les prix d’une maison unifamiliale ont bondi de 31 % et 32 % pour atteindre respectivement 679 500 $ et 621 500 $. VSP n’est pas en reste, avec une croissance de 28 %.

Consacrer 30 % de son revenu pour se loger : une règle devenue presque inatteignable

De nos jours, la règle budgétaire voulant que le logement ne dépasse pas 30 % de son revenu brut est devenue difficile à appliquer pour devenir propriétaire sur l’île de Montréal. Avant 2020, plusieurs secteurs permettaient à un ménage au revenu moyen de respecter cette règle, dont VSP, MHM, Anjou, Saint-Léonard, Montréal-Nord, Montréal-Est et RDP–PAT. En 2025, le portrait a beaucoup changé : seulement la Pointe-de-l’Île et Montréal-Nord le permettent encore.

« Partout ailleurs, acheter une maison unifamiliale en y consacrant moins de 30 % de son revenu, c’est rendu impossible », affirme Francis Cortellino. Mais l’écart de prix entre ces secteurs et le reste de l’île se réduit de plus en plus : « Le prix médian d’une unifamiliale, maintenant, c’est un demi-million et plus. Ce n’est plus les 250 000 $ qu’on avait peut-être il y a quelques années », fait-il remarquer.

 

(Courtoisie SCHL)

Situation similaire pour les locataires

Du côté des locataires qui souhaiteraient accéder à la propriété et s’acheter un condo, même son de cloche. La SCHL a analysé spécifiquement le cas des locataires dont le salaire moyen se situe au-dessus de la moyenne, soit à un peu plus de 70 000 $.

« À partir de 76 000 $, vous commencez à être dans les 40 % des locataires les plus fortunés », précise l’économiste. En 2025, il n’y a plus aucun arrondissement où un locataire dans cette catégorie est en mesure de consacrer 30 % de son revenu à ses paiements hypothécaires, alors qu’en 2019, quelques arrondissements le permettaient encore dont Anjou, Ahuntsic–Cartierville, RDP–PAT, Montréal-Nord et Montréal-Est.

(Courtoisie SCHL)

(Courtoisie SCHL)

Le marché locatif : une détente en cours

Pour les ménages qui ne peuvent accéder à la propriété, le marché locatif a lui aussi subi d’importantes pressions ces dernières années. Les loyers ont fortement augmenté, mais une détente pourrait s’amorcer étant donné l’accélération des constructions locatives en 2025.

« Il y a plus de compétition entre les propriétaires pour attirer des locataires, ce qu’on n’avait pas il y a quelques années. Les hausses de loyers vont être plus faibles, selon nos prévisions, en 2026 et 2027 », observe Francis Cortellino.

En somme, l’est de Montréal reste relativement plus abordable que le reste de l’île, bien que la valeur des propriétés ait connu une forte hausse ces dernières années. « L’abordabilité s’est détériorée un peu partout sur l’île, y compris dans l’Est. On peut penser que l’Est était un marché toujours plus abordable que les autres, mais là aussi, l’abordabilité s’est détériorée », résume l’économiste de la SCHL.

Pour des dizaines de milliers de ménages montréalais, qu’ils soient des locataires aspirant à la propriété, des ménages avec un revenu moyen ou de premiers acheteurs sans aide familiale, le rêve d’acheter une propriété sur l’île de Montréal est donc de plus en plus difficile à concrétiser.

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Prix médian moyen en 2025 et hausses de prix sur 12 mois et 5 ans* :

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Ahuntsic–Cartierville

• Unifamiliale : 935 000 $ ; 10 % (12 mois) ; 35 % (5 ans) Copropriété : 420 000 $ ; 0 % (12 mois) ; +27 % (5 ans)

Plateau-Mont-Royal

• Unifamiliale : 1 370 000 $, 13 % (12 mois) ; 14% (5 ans) Copropriété : 582 250 $ ;  +4 % (12 mois) +19 % (5 ans)

Rosemont–La Petite-Patrie

• Unifamiliale : 999 000 $ ; 3 % (12 mois) ; 39 % (5 ans) Copropriété : 420 000 $ ; 0 % (12 mois) ; +27 % (5 ans)

Ville-Marie

• Unifamiliale : 1 250 000 $ ; +7 % (12 mois) ; +9 % (5 ans) Copropriété: 401 000 $ ; +6% (12 mois) ; +40 % (5 ans)

Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension